Mieterstrom nach § 42a EnWG und § 21 Abs. 3 EEG: Voraussetzungen, Zuschlag, Vertrag, Preisgrenze

Kurzantwort

Geförderter Mieterstrom ist Solarstrom, der auf, an oder in einem Gebäude erzeugt, ohne Durchleitung durch ein Netz an Letztverbraucher geliefert und dort verbraucht wird. Der Anlagenbetreiber (oder ein Dritter, der den Strom von ihm kauft) ist dann der Stromlieferant der Mieter. Er erhält vom Netzbetreiber den Mieterstromzuschlag nach § 21 Abs. 3 EEG und muss dafür die Vorgaben von § 42a EnWG einhalten: Der Vertrag steht außerhalb des Mietvertrags, deckt auch die Zeiten ohne Solarstrom ab, bindet Verbraucher höchstens zwei Jahre und darf nicht mehr als 90 Prozent des Grundversorgungstarifs kosten.

Wie die Zähler dafür aussehen, zeigt Mieterstrom und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung im Messkonzept. Dieser Artikel behandelt Voraussetzungen, Förderung und Vertrag. Die Alternative ohne Vollversorgung steht in Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG.

Was „Mieterstrom“ rechtlich heißt

Der Begriff steckt in zwei Gesetzen, und beide hängen aneinander. § 42a Abs. 1 EnWG gilt „für die Belieferung von Letztverbrauchern mit Mieterstrom im Sinn von § 21 Absatz 3“ EEG. Die Bundesnetzagentur zieht daraus den Schluss, dass die Vorgaben des § 42a nur für den geförderten Mieterstrom gelten. Mieterstrommodelle ohne Zuschlag haben nach ihrer Darstellung freie Vertragsgestaltung nach AGB-Recht und freie Preise.

Mieterstrom ohne Zuschlag darf nach der Bundesnetzagentur auch aus KWK-Anlagen, Blockheizkraftwerken oder Kleinwindanlagen stammen und ist an keine dieser Grenzen gebunden. Der Rest dieses Artikels betrifft den geförderten Fall.

Voraussetzungen des Zuschlags

§ 21 Abs. 3 EEG nennt für den Anspruch folgende Punkte:

• Anlage: Solaranlage auf, an oder in einem Gebäude oder einer Nebenanlage dieses Gebäudes.
• Lieferung und Verbrauch: Der Anlagenbetreiber oder ein Dritter liefert den Strom an einen Letztverbraucher, und der verbraucht ihn auch. Eigenverbrauch des Betreibers erhält keinen Zuschlag; die Bundesnetzagentur nennt personenidentische Eigenverbräuche ausdrücklich ausgeschlossen.
• Ort: im Gebäude, in der Nebenanlage oder in Gebäuden und Nebenanlagen im selben Quartier. Das Quartier ist nach der Bundesnetzagentur und der Gesetzesbegründung ein zusammenhängender Gebäudekomplex mit dem Eindruck eines einheitlichen Ensembles; er darf auch über Grundstücksgrenzen und Straßen reichen.
• Keine Netzdurchleitung des gelieferten Stroms.
• Wohnanteil: Mindestens 40 Prozent der Gebäudefläche dienen dem Wohnen (§ 3 Nr. 50 EEG mit dieser Maßgabe).
• Speicher: Für Strom, der in einen Speicher eingespeist wird, gibt es keinen Zuschlag.
• Messung: Die Strommenge muss „so genau ermittelt werden, wie es die Messtechnik zulässt“, die nach dem Messstellenbetriebsgesetz zu verwenden ist.

Wohngebäude und andere Gebäude. Für Anlagen, die vor dem 16. Mai 2024 in Betrieb gingen, gilt der Zuschlag nur auf, an oder in Wohngebäuden (§ 100 Abs. 24 EEG). Neuere Anlagen können nach der Bundesnetzagentur auch auf Nicht-Wohngebäuden Zuschlag erhalten. Dann darf es sich bei Betreiber (oder Drittem) und Letztverbraucher aber nicht um Unternehmen handeln, die nach der EU-Gruppenfreistellungsverordnung zueinander verbunden sind (§ 21 Abs. 3 Satz 2 EEG).

Höhe und Dauer des Zuschlags

§ 48a EEG verweist auf die Beträge, die die Bundesnetzagentur veröffentlicht. Maßgeblich sind das Datum der Inbetriebnahme und die installierte Leistung. Für Inbetriebnahmen vom 1. August bis 31. Dezember 2026 nennt die Bundesnetzagentur:

Der Zuschlag wird 20 Jahre gezahlt (§ 25 Abs. 1 EEG). Das EEG 2023 ist nach den Angaben der Bundesnetzagentur bis 31. Dezember 2026 anwendbar; eine Nachfolgeregelung ist dort als in parlamentarischer Beratung beschrieben. Wer später in Betrieb geht, sollte die dann geltende Fassung prüfen.

Der Zuschlag bezieht sich nur auf die gelieferte und verbrauchte Menge. Für den Überschuss, der ins Netz geht, braucht die Anlage eine zweite Veräußerungsform: Wer die Anlage dem Mieterstromzuschlag zuordnet, muss zugleich die Veräußerungsform für den eingespeisten Strom wählen (§ 21b Abs. 1 EEG). Das ist je nach Anlage die Einspeisevergütung, die Marktprämie oder die sonstige Direktvermarktung. Gewechselt wird nur zum Ersten eines Monats. Den Zuschlag zahlt der Netzbetreiber, nicht der Mieter und nicht ein Förderfonds. Für Anlagen ab Inbetriebnahme 2023 ist laut Bundesnetzagentur keine zusätzliche Angabe zum Mieterstromzuschlag im Marktstammdatenregister mehr nötig.

Beispiel: Zuschlag für ein Jahr

Vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Werten. Eine Anlage mit 9 kW, in Betrieb seit September 2026, liefert im ersten Jahr 6.000 kWh an die Mieter und erzeugt darüber hinaus Überschuss. Zuschlag: 6.000 kWh × 2,51 ct/kWh = 150,60 Euro. Für den Überschuss zahlt der Netzbetreiber nach der gewählten Veräußerungsform. Das Beispiel zeigt die Größenordnung: Der Zuschlag ist ein Aufschlag von wenigen Cent je Kilowattstunde, kein Tarifersatz.

Wer liefert: Grundmodell und Lieferkettenmodell

Im Grundmodell ist der Anlagenbetreiber selbst der Lieferant. Er liefert den Solarstrom und zusätzlich den Strom, der bei fehlender Sonne aus dem Netz kommt, den er dafür einkauft. Er trägt alle Lieferantenpflichten, kann sich aber von einem Dienstleister helfen lassen. Bei Anlagen, die seit dem 1. Januar 2021 in Betrieb gingen, gibt es zusätzlich das Lieferkettenmodell: Der Betreiber gibt den Strom an einen Dritten weiter, und der Dritte liefert an die Mieter. Dann ist der Dritte Vertragspartner und verantwortlicher Lieferant, und der Betreiber erhält den Zuschlag. Quelle für beide Modelle ist die Bundesnetzagentur. Der Betreiber muss weder Eigentümer noch Vermieter des Gebäudes sein, wohl aber nach den Kriterien des Bundesgerichtshofs tatsächlich Betreiber der Anlage.

Der Mieterstromvertrag

Den Inhalt regelt § 42a Abs. 2 bis 4 EnWG:

• Eigener Vertrag. Ein Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil eines Mietvertrags über Wohnräume sein. Verstößt der Vertrag dagegen, ist er nichtig. Zahlt der Mieter dennoch Wertersatz für gelieferten Strom, sind das höchstens 75 Prozent des Grundversorgungstarifs und nicht mehr als der vereinbarte Preis (Abs. 2 Satz 4).
• Ausnahmen vom Kopplungsverbot. Es gilt nicht für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und für Heime nach der Heizkostenverordnung. Die Bundesnetzagentur nennt als Beispiele vorübergehend gemietete Räume, möblierte Untermiete und Alten-, Pflege-, Studenten- oder Lehrlingsheime.
• Vollversorgung. Der Vertrag muss die umfassende Versorgung mit Strom auch für Zeiten vorsehen, in denen kein Mieterstrom geliefert werden kann (Abs. 2 letzter Satz). Der Lieferant kauft den Zusatzstrom ein; der Mieter braucht keinen zweiten Vertrag.
• Laufzeit. Bei Verbrauchern ist eine Bindung über zwei Jahre unwirksam. Stillschweigende Verlängerung auf bestimmte Zeit und Kündigungsfristen über einen Monat vor Ablauf sind unwirksam, ebenso ein ausgeschlossenes oder beschränktes Kündigungsrecht während des Mietverhältnisses (Abs. 3).
• Ende mit dem Mietverhältnis. Endet das Mietverhältnis, endet der Mieterstromvertrag mit der Rückgabe der Räume, ohne ausdrückliche Kündigung.
• Wechselrecht. Jeder Mieter kann einen Lieferanten seiner Wahl nehmen; er verliert dann den Mieterstrom.
• Kennzeichnung. Der mit Zuschlag geförderte Strom ist in der Stromkennzeichnung als „Mieterstrom, gefördert nach dem EEG“ auszuweisen, verteilt nach dem Verhältnis der Jahresverbräuche (Abs. 5).

Weil § 42a Abs. 1 die Vorschriften des EnWG für anwendbar erklärt, gelten für den Mieterstromlieferanten außerdem die üblichen Pflichten eines Lieferanten: Rechnungsinhalte, Vertragsinhalte und Stromkennzeichnung. Eine Abrechnung über die Nebenkostenabrechnung der Wohnung ist nach der Bundesnetzagentur nicht erlaubt. Wie die Rechnung entsteht, steht in Abrechnung von Mieterstrom und gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung.

Preisobergrenze: 90 Prozent des Grundversorgungstarifs

Für Mieter von Wohnräumen darf der Preis für Mieterstrom und den zusätzlichen Strombezug „90 Prozent des in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs, auf Basis des Grund- und Arbeitspreises“ nicht übersteigen (§ 42a Abs. 4 Satz 1). Wird die Grenze überschritten, sinkt der Preis kraft Gesetzes auf die Grenze (Satz 2). Gemeint ist der Grundversorgungstarif des jeweiligen Netzgebiets (Glossar: Grundversorgung).

Das Gesetz sagt nicht, wie Grund- und Arbeitspreis einzeln zu vergleichen sind. Die folgende Rechnung legt den Vergleich der Jahreskosten für den tatsächlichen Verbrauch des Kunden zugrunde. Das ist eine Lesart des Atlas, keine Aussage einer Quelle.

Vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Preisen, ohne Umsatzsteuer, Verbrauch 2.600 kWh im Jahr:

Wer als Lieferant 38 ct/kWh bei gleichem Grundpreis verlangte, käme auf 1.078 Euro und läge über der Grenze. Die Grenze wirkt auch auf den Zusatzstrom, denn sie gilt für den gesamten Preis aus Mieterstrom und Reststrom. Ändert der Grundversorger seine Preise, ändert sich die Grenze mit.

Fehlerfälle

• Mieterstromvertrag in den Mietvertrag geschrieben: nichtig, auch wenn der Mieter unterschrieben hat.
• Zuschlag trotz Stromdurchleitung: Wer den Strom über das öffentliche Netz an den Mieter schickt (zum Beispiel an ein Nachbargebäude außerhalb des Quartiers), erfüllt § 21 Abs. 3 nicht. Dann kommt eher Energy Sharing in Frage.
• Eigenverbrauch des Betreibers: Solarstrom, den der Betreiber selbst nutzt, bekommt keinen Zuschlag.
• Speicher übersehen: Strom, der in den Speicher geht, zählt nicht für den Zuschlag.
• Hausnetz keine Kundenanlage: Messkonzepte mit Unterzählern setzen die Kundenanlage voraus. Die Rechtslage nach EuGH und BGH steht im Messkonzept-Artikel.

Typische Missverständnisse

„Mieterstrom muss billiger als der Grundversorgungstarif sein, sonst ist er verboten.“ Die Grenze gilt für geförderten Mieterstrom und Mieter von Wohnräumen. Mieterstrom ohne Zuschlag ist preislich frei.

„Der Vermieter kann den Mieterstrom in den Mietvertrag schreiben.“ Das macht den Vertrag nichtig, außer in den genannten Ausnahmen.

„Der Mieter muss mitmachen.“ Er kann den Lieferanten frei wählen. Wer wechselt, verliert den Mieterstrom.

„Der Zuschlag ist der Preis des Mieterstroms.“ Er ist eine Förderung für den Betreiber und kommt vom Netzbetreiber, nicht vom Mieter.

Quellen und Pflegehinweis

Geprüft am 5. Oktober 2026 an den Gesetzestexten von § 42a EnWG, §§ 3, 21, 21b, 25, 48a, 100 EEG und an den Seiten der Bundesnetzagentur. Die Zuschlagssätze beruhen auf der dortigen Veröffentlichung für Inbetriebnahmen vom 1. August bis 31. Dezember 2026. Erneut prüfen: Nachfolgeregelung zum EEG 2023 ab 2027, neue Fördersätze der Bundesnetzagentur. Nicht belegt: wie Grund- und Arbeitspreis bei der Preisgrenze einzeln zu vergleichen sind; Beträge und Preise in den Beispielen sind angenommen.